Адвокат Алексей Синицын для издания «Российская газета» дал несколько комментариев относительно Определения Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025, которым поставлена точка в самом резонансном судебном деле последнего времени Долина-Лурье.
Решения нижестоящих судов по делу Долина-Лурье подрывали основополагающие правовые гарантии действующие для покупателей на рынке вторичного жилья. Рынок вторичной недвижимости попадал под сильнейшим удар, покупатели перетекали на рынок новостроек. Крупные покупки у физических лиц становились слишком рискованными, баланс прав и гарантий между покупателями и продавцами нарушался.
Незаконность даных решений была очевидна многим юристам, несправедливость данных решений была очевидна всем гражданам.
Если утверждать, что сделка была совершена Долиной под влиянием обмана (статья 179 ГК РФ), то для признания ее недействительной необходимо, чтобы другая сторона сделки (Лурье) знала или должна была знать об обмане (пункт 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ»).
Применение статьи 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения) в данном деле недопустимо, так как в законе прямо сказано, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Но даже если сделку и признавать недействительной, то необходимо применять предусмотренные законом последствия недействительности сделки, а именно двустороннюю реституцию (статья 167 ГК РФ). Это значит, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке: Лурье возвращает Долиной квартиру, а Долина возвращает Лурье полученные за квартиру денежные средства.
Вот если бы мошенники путем обмана похитили у Долиной квартиру, а потом похищенную квартиру продали бы Лурье, то тогда да, квартира подлежала бы возврату Долиной, а Лурье имела бы право требовать возмещения причиненного вреда от мошенников. Но здесь другая ситуация.
Вызывает вопросы и добросовестность поведения потерпевшей стороны в данном процессе. Сначала представитель Долиной, требуя признать сделку недействительной, ссылается на «неосмотрительность покупательницы», так как покупательница видите ли не попросила предоставить справку из ПНД (психо-неврологического диспансера). Но когда другая сторона (покупательница) в судебном заседании заявляет ходатайство об истребовании справки из ПНД, то его отклоняют по просьбе самой Долиной, которая подтвердила тот факт, что не состоит там на учете. Ну это же не Новогодний огонек, зачем такие представления устраивать?
Возникают вопросы о том, почему суды нижестоящих инстанций принимали такие откровенно неправосудные решения? И не причастны ли к этой шумихе застройщики жилья, которые терпят убытки, из-за высоких ставок по ипотеке и как никогда заинтересованы в перетоке покупателей из рынка вторичного жилья на рынок новостроек?
Верховный Суд РФ не просто исправил судебные ошибки по конкретному делу. Он дал важный сигнал всей судебной системе о недопустимости произвольного толкования норм о недействительности сделок в ущерб добросовестным участникам оборота недвижимости. Решение восстанавливает predictability (предсказуемость) права — ключевое условие для безопасных сделок с недвижимостью. Рынок вторичного жилья получает четкое правовое основание для стабильности, а граждане — уверенность в надежности оформленных сделок.